朱禧（王晶 饰）是一名大厦保安，在舅舅范景周（冯淬帆 饰）手下干活。某日，他意外的目睹了秘书裘蒂（徐淑媛 饰）被鬼上身色诱老板的场景。又惊又怕的朱禧将这一切告诉了女友（王祖贤 饰），两人伙同范景周找到了法力高强的女法师（高丽虹 饰），希望她能够降妖除魔。围绕着大厦的周边和历史，三人展开了缜密的调查，原来，大厦的旧址是日本军营，曾经的日军队长化身为如今的鬼王，想要借大开杀戒来雪战败之耻。朱禧的女友的哥哥（陈惠敏 饰）被鬼王捉入了阴间，之后，他托梦给妹妹，让她千万要小心。有了这条线索，女法师想出了一个计谋，能够将鬼王一举消灭。
《谁是鬼?》以一座大厦的诡异事件为轴心，将恐怖与喜剧元素巧妙融合，勾勒出一幅充满张力的观影画卷。影片开篇，大厦卫生间墙壁渗出鬼手的场景，瞬间营造出阴森氛围，让观众仿佛置身于迷雾之中，心跳随着剧情推进不断加速。
王晶饰演的保安朱禧，在目睹秘书裘蒂被鬼魂附身、色诱老板的惊悚一幕后，生活轨迹彻底改变。他与女友及舅舅范景周求助于法力高强的女法师，共同揭开大厦旧址曾为日军军营的历史伤疤。曾经的日军队长因战败执念化为厉鬼，试图通过杀戮洗刷耻辱，这一设定不仅增添了恐怖色彩，更暗含对战争罪孽的深刻反思。
角色表演方面，王晶与王祖贤的搭档虽在外形上引发争议，却碰撞出独特的化学反应，为影片注入鲜活生命力。高丽虹饰演的女法师尤为亮眼，她美丽动人且演技不俗，将角色的神秘与强大演绎得淋漓尽致，成为推动剧情发展的关键力量。而朱禧女友的哥哥在梦境中传递警告的情节，既紧张又充满悬念，进一步加深了观众对“谁才是真正的威胁”这一问题的思考。
叙事结构上，影片采用线性推进与悬疑设置相结合的方式，层层剥茧，逐步揭示真相。从最初的灵异事件到最终的人鬼对决，每一个细节都紧密相连，构建起一个完整且引人入胜的故事框架。同时，导演巧妙地在紧张时刻穿插幽默桥段，如朱禧与舅舅的互动，有效缓解了恐怖氛围，使观众在尖叫之余也能会心一笑。
主题表达层面，《谁是鬼?》超越了简单的惊悚娱乐，深入探讨了人性中的贪婪、恐惧与救赎。鬼王的暴行映射出人类对权力的盲目追求，而主角团的抗争则彰显了勇气与智慧的力量。影片结尾，人鬼大战后的和解寓意深远，暗示只有正视历史、放下执念，才能真正走出阴影，迎接新生。